Vokser familien, mens huset føles mindre? En tilbygning kan være løsningen der giver jer den plads I mangler - uden at skulle flytte fra kvarteret I elsker.
I denne guide gennemgår vi alt om tilbygning til hus: Hvad det koster pr. m², hvilke regler der gælder, og hvordan processen forløber fra idé til færdigt rum.
Priser på tilbygning pr. m²
Lad os starte med det alle vil vide: Hvad koster en tilbygning?
Prisoversigt
| Type tilbygning | Pris pr. m² | 40 m² tilbygning |
|---|---|---|
| Simpel tilbygning (uopvarmet) | 8.000-12.000 kr. | 320.000-480.000 kr. |
| Standard tilbygning | 18.000-25.000 kr. | 720.000-1.000.000 kr. |
| Tilbygning med badeværelse | 22.000-30.000 kr. | 880.000-1.200.000 kr. |
| Premium kvalitet | 30.000-40.000 kr. | 1.200.000-1.600.000 kr. |
Hvad er inkluderet i prisen?
En standard m²-pris inkluderer typisk:
- Fundament og råhus
- Tag og facader
- Vinduer og døre
- Isolering efter gældende krav
- El og VVS (basis)
- Indvendig finish (gulv, vægge, loft)
Hvad påvirker prisen?
Størrelse og kompleksitet. En simpel rektangulær tilbygning er billigere end en med vinkler og niveauforskelle.
Tagtype. Fladt tag er oftest billigst. Sadeltag der matcher eksisterende hus koster mere.
Materialevalg. Fra standardmaterialer til premium-løsninger kan prisen fordobles.
Installationer. Køkken eller badeværelse i tilbygningen øger prisen markant.
Adgangsforhold. Svær adgang til grunden kan give ekstra omkostninger.
Priseksempel: 40 m² tilbygning med soveværelse og bad
I vores projekt med 40 m² tilbygning så budgettet sådan ud:
- Fundament: 80.000 kr.
- Råhus og tag: 350.000 kr.
- Vinduer og døre: 100.000 kr.
- El-installation: 60.000 kr.
- VVS (komplet badeværelse): 120.000 kr.
- Indvendig finish: 150.000 kr.
- Total: ca. 860.000 kr. (21.500 kr./m²)
Regler for tilbygning: Hvad må du bygge?
Bebyggelsesprocent
Bebyggelsesprocenten angiver hvor stor en del af grunden der må bebygges. I parcelhuskvarterer er grænsen typisk 30-40%.
Sådan beregner du:
- Find grundens størrelse (fx 800 m²)
- Find bebyggelsesprocenten i lokalplanen (fx 30%)
- Beregn maksimal bebyggelse: 800 × 0,30 = 240 m²
- Træk eksisterende bebyggelse fra (fx 140 m²)
- Du må bygge: 240 - 140 = 100 m² til
Byggetilladelse til tilbygning
Næsten alle tilbygninger kræver byggetilladelse. Ansøgningen skal indeholde:
- Tegninger af tilbygningen
- Situationsplan der viser placering på grunden
- Beskrivelse af materialer og konstruktion
- Beregning af bebyggelsesprocent
Sagsbehandlingstid: 4-12 uger afhængigt af kommune og kompleksitet.
Gebyr: Varierer fra kommune til kommune, typisk 5.000-15.000 kr.
Afstand til skel
Hovedreglen er minimum 2,5 meter fra skel til naboen. Undtagelser kræver dispensation og ofte nabohøring.
Lokalplan og servitutter
Tjek altid:
- Lokalplan - Kan have krav til materialer, farver, taghældning
- Servitutter - Gamle tinglyste begrænsninger på grunden
- Bevarende bestemmelser - Særlige krav til ældre huse
Typer af tilbygning
Tilbygning i forlængelse
Den mest almindelige type. Huset forlænges i en ende, og tilbygningen integreres med den eksisterende bygning.
Fordele: Naturlig integration, enkel konstruktion Kræver: Plads til siden af huset
Tilbygning vinkelret (L-form)
Tilbygningen vinkles i forhold til det eksisterende hus og skaber en L-form.
Fordele: Skaber gårdhave-effekt, adskiller funktioner Kræver: Større grund, passer til hjørnegrunde
Havestue/orangeri
En lettere konstruktion, ofte med meget glas.
Fordele: Kan være billigere, masser af lys Ulemper: Kan være varm om sommeren, kold om vinteren
Førstesal tilbygning (påbygning)
Når grunden er for lille, kan du bygge opad i stedet for udad.
Kræver: Stærk eksisterende konstruktion, ofte forstærkning Pris: Ofte dyrere pr. m² end tilbygning i plan
Tilbygning vs. at flytte
Økonomisk sammenligning
Tilbygning 40 m²: ca. 800.000-1.000.000 kr.
Flytte til større hus:
- Mæglersalær (sælger): 80.000 kr.
- Købsomkostninger (ny bolig): 100.000 kr.
- Tinglysning og advokat: 50.000 kr.
- Flytteomkostninger: 30.000 kr.
- Prisforskel på boliger: 500.000-2.000.000 kr.
Hvornår tilbygning giver mening
- Du elsker dit kvarter og vil blive
- Grunden har plads til udvidelse
- Huset er i god stand og har potentiale
- Boligmarkedet er dyrt i dit område
Hvornår du bør overveje at flytte
- Grunden er for lille til tilbygning
- Huset har grundlæggende problemer (sætninger, skimmel)
- I ønsker alligevel at skifte område
- Prisforskellen mellem boliger er lille
Værdiforøgelse
En velgennemført tilbygning øger boligens værdi - typisk med 50-80% af investeringen. Et ekstra badeværelse eller soveværelse er særligt værdifuldt.
Tilbygning med badeværelse
Et ekstra badeværelse er ofte motivationen for en tilbygning. Her er hvad du skal vide:
VVS-krav
- Tilslutning til eksisterende vandrør
- Afløb til kloak (kan kræve ny brønd)
- Varmt vand fra eksisterende system
Vådrumssikring
Badeværelser skal vådrumssikres efter gældende regler. Det kræver certificerede håndværkere og godkendte materialer.
Prisforskellen
Et badeværelse i tilbygningen tilføjer typisk 50.000-100.000 kr. til prisen - men øger også boligværdien tilsvarende.
Processen: Fra idé til nøgle
Tidslinje
| Fase | Varighed |
|---|---|
| Planlægning og tegninger | 1-2 måneder |
| Byggetilladelse | 1-3 måneder |
| Forberedelse og tilbud | 1-2 måneder |
| Byggefase | 3-5 måneder |
| Finish og aflevering | 2-4 uger |
| Total | 6-12 måneder |
Hvem skal du bruge?
Arkitekt eller bygningskonstruktør til tegninger og byggeansøgning.
Ingeniør hvis der er konstruktive ændringer (åbning i bærende væg).
Entreprenør til selve byggeriet - eller individuelle håndværkere ved fagentreprise.
Totalentreprise eller fagentreprise?
Totalentreprise
Én entreprenør håndterer alt. Du får fast pris og én kontaktperson, men betaler for koordineringen.
Passer til: De fleste boligejere der vil have en enkel proces.
Fagentreprise
Du hyrer selv de enkelte håndværkere: Murer, tømrer, elektriker osv. Potentielt billigere, men kræver tid og koordineringsevner.
Passer til: Erfarne bygherrer med tid og netværk.
6 fejl du skal undgå
1. Ikke tjekke bebyggelsesprocent først. Undersøg hvad du må bygge inden du drømmer for stort.
2. Undervurdere budgettet. Læg 10-15% til uforudsete udgifter.
3. Vælge kun på laveste pris. Billigste tilbud har ofte skjulte omkostninger.
4. Glemme integration med huset. Tilbygningen skal føles som en naturlig del af boligen.
5. Ignorere energikrav. Nybyggeri skal overholde BR-krav - også tilbygninger.
6. Ikke undersøge lokalplan. Tjek krav til materialer, farver og udformning.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad koster en tilbygning pr. m²? En standard tilbygning koster 18.000-25.000 kr. pr. m². Med badeværelse stiger prisen til 22.000-30.000 kr. pr. m².
Skal man have byggetilladelse til tilbygning? Ja, næsten altid. Kun meget små projekter (under 50 m² samlet bebyggelse) kan være undtaget.
Hvor stor må en tilbygning være? Det afhænger af bebyggelsesprocenten. Tjek lokalplanen for din grund.
Hvor lang tid tager det at bygge tilbygning? Fra første spadestik til indflytning: 3-5 måneder. Med planlægning og tilladelser: 6-12 måneder totalt.
Kan det betale sig at bygge til i stedet for at flytte? Ofte ja - især hvis du vil blive i dit kvarter og boligmarkedet er dyrt.
Klar til at udvide dit hjem?
En tilbygning er en stor investering, men også en der kan transformere jeres hverdag. Med den rette planlægning og dygtige håndværkere får I præcis den plads I mangler.
Hos Om Hjemmet har vi erfaring med tilbygninger i alle størrelser. Vi hjælper jer fra første skitse til færdigt rum.